資産価値法

高い差し押さえ率と借り手の不足の両方が、賃貸不動産所有者に彼の財産を紛失して売却するか、またはそれを差し押さえプロセスに入れることを許す可能性があります。 場合によっては、不動産市場の予想外の下落は、所有者の賃貸不動産の事故によるものです。 他の場合では、資産所有者が彼の投資に対して所望の収益を達成することができないことは、資産価値法を用いて収益を生み出す資産の経時的な歴史的および可能性のある業績を分析できなかったことによる。

目的

不動産投資家は、特定の時点および特定の期間における収益を生み出す不動産のパフォーマンスを定量的に測定する能力を必要とします。 静的パフォーマンス測定では、月や年などの期間、または特定の時点におけるプロパティのパフォーマンスを評価します。 一方、資産価値法では、金銭、収入の流れ、またはその他の資産から生じる利益の観点から、正味額を識別することによって一連の期間にわたる資産の実績を決定します。 収入の流れの現在価値への変換は、資本化と呼ばれます。

理論

資産価値法の原則は、収益を生み出す不動産の価値が、特定の評価日現在の不動産から得られる将来の純利益の現在価値に反映されるということです。 資本化は、不動産の収入ストリームを単一の値に変換するプロセスです。これは、慎重な投資家がその不動産に対して支払う資本です。 この値は、指定された期間の予測純利益と同じです。 投資家はこの純利益を不動産の収益率に変換し、それを他の収益を生み出す不動産の収益率と比較して最適な投資を特定します。

方法

投資家は、当該不動産に関連する既存の市場データおよび類似の不動産の市場データに基づいて、不動産の純営業収益を見積もらなければなりません。 投資家はその後、不動産の総所得を見積もるために不動産の賃貸料ロールに頼ります。 次に、予想される所得損失が計算されます。これは、特定の市場における物件の需要と供給およびその物件の入居歴に基づいた、予想される物件の空室状況および回収措置を反映しています。 推定総所得を得るために、予想所得損失が潜在的所得から差し引かれます。 営業履歴から導き出された不動産の予測営業費用は、推定総利益から差し引かれて純営業利益が決定されます。

計算

たとえば、資産価値法を使用して収益を生み出す不動産を分析するために、投資家は年間の資産化された収益率8％が許容できると仮定します。 2年間の損益計算書に記載されているように、不動産の収益と費用を検討した結果、投資家は、その不動産の年間純営業収益が10, 000ドルであると判断しました。 資産の現在価値を計算するために、投資家は10, 000ドルの純営業利益を、現在価値または資産化された価値125, 000ドルに対する8パーセントの資本化率で除算します。これは、10, 000 / 0.08 = 125, 000ドルです。 これは、投資家がその時点でその不動産に支払う意思がある金額です。