賃貸借契約を評価する方法

賃貸借契約は、一定の条件の下で一定期間リースを介して家主のスペースを使用および占有するテナントの権利を伝達するものです。 契約の価値は、通常、契約の条件、具体的には、公正市場賃貸料に対する実際の賃貸料によって決定されます。 実際の賃貸料が公正な市場の賃貸料よりも低い場合は賃借人が給付し、それが公正な市場の賃貸料が高い場合は、不動産所有者は給付金を支払う。 賃貸借契約を評価することは、状況ごとにいくつかの方法で行うことができます。

単価の計算

不動産の公正価値として手数料単利を考えてください。 これを鑑定評価報告書から、または現地の税務査定官を通じてオンラインで入手できない場合は、いくつかの方法で不動産の公正価値を見積もることができます。 不動産鑑定士が不動産鑑定を行うことが常に最善ですが、それがない場合は、対象物件にできるだけ近い同等の物件取引を取得できます。 所得創出型不動産の場合、正味営業利益は資産計上されるか、または公正価値を決定するために価値に変換される。 公正市場賃貸料率と営業利益率を使用して、また適切な資本化率を使用して純営業利益を計算する必要があるため、これを実行するのは少し難しいかもしれません。

リース料利息の計算

リース料の利息は、賃貸人が保有する公正価値と等しく、これは不動産所有者の手によるリースの価値と考えることができます。 評価に対する所得アプローチを使用して、リース料と借地権の両方の価値を見積もります。 契約賃料と市場賃料との間の関係から生じるリスクを反映するために、割引率 - 関連する不動産タイプにおける現地の不動産投資家の一般的な資本コストを反映する - を上方修正する必要があるかもしれません。

借地権計算

リース料の利息の評価に使用したのと同じ原則を使用して、借地権を計算します。 ただし、手数料単利とリース手数料の金額がすでに計算されている場合は、すでにリースホールド金利の値が必要です。 以下の式を使用して、借地権の公正価値を決定します。手数料の単純利子からリース料の利息を差し引いたものが、借地権に等しくなります。 結果の価値が負である場合、借地権は価値を持たない。

借地権を評価するための所得アプローチの使用

リース期間にわたって、有益なリース期間の現在価値を計算します。 比較的低い家賃費用によって生じる年間貯蓄額に適切な現在価値係数を掛けます。 公正市場賃料から実際の賃貸料を差し引くことにより、借地権によって生み出された年間貯蓄を見積もることができます。 現在価値係数を計算するには、加重平均資本コスト（割引率とも呼ばれる）を使用します。 毎年の経費節減に現在価値係数を適用してから、すべての年に生み出された節減の合計を取ります。 次の式を使用して現在価値ファクタを計算します。1 /（1 + r）^ n、ここで「r」は割引率、「n」は期間です。